1가구 2주택 양도세 비과세 절세방법｜2025년 최신 규정 총정리
“집을 하나 더 갖고 있는데, 세금이 얼마나 나올까요?”
“1가구 2주택이면 무조건 양도세 폭탄인가요?”
꼭 그렇지는 않습니다.
2025년 현재 일시적 2주택 요건을 충족하거나 장기보유특별공제 등을 활용하면
1가구 2주택이어도 양도소득세 부담을 줄이거나 아예 비과세 받을 수도 있습니다.
이 글에서는 1가구 2주택자들이 놓치기 쉬운 비과세 조건과 절세 전략을 알기 쉽게 정리해드립니다.
1가구 1주택 양도세 비과세 기본요건
먼저, 1가구 1주택 비과세 요건부터 이해해야 합니다.
- 1가구가 보유한 유일한 주택일 것
- 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 조정대상지역이라면 2년 이상 실제 거주
- 양도가액 12억 원 이하인 경우 전액 비과세
- 12억 초과분은 초과 금액에 대해서만 과세
1가구 2주택자 비과세 가능한 대표 사례
일시적 2주택 비과세 요건 (2025년 기준)
기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 구입한 경우, 아래 요건을 충족하면 신규 주택 취득 후 일정 기간 내 기존 주택을 양도하면 비과세됩니다.
| 항목 | 요건 |
|---|---|
| 신규 주택 취득 시기 | 기존 주택 보유 상태에서 신규 주택 취득 |
| 기존 주택 양도 시기 | 신규 주택 취득일로부터 2년 이내 |
| 기존 주택 요건 | 보유 2년 이상, 조정대상지역이면 거주 2년 포함 |
| 신규 주택 요건 | 조정지역 내 주택이면 전입 후 1년 이상 거주 필요 |
Tip:
두 집이 모두 조정대상지역일 경우에는 전입 및 거주요건이 추가되며,
단순히 보유만으로는 안 됩니다. 반드시 실제 전입신고 + 실거주 증명이 필요합니다.
그 외 비과세 또는 감면 가능한 사례
상속으로 인한 1가구 2주택
- 부모로부터 주택을 상속받아 일시적으로 2주택이 된 경우
- 5년간 비과세 요건 유지 가능
- 상속주택은 일정 요건 충족 시 주택 수에서 제외 가능
농어촌 주택 보유 시 예외
- 수도권 외 지역의 농어촌 주택을 추가로 보유한 경우
- 비과세 혜택 유지 가능 (농어촌주택 비과세 특례)
장기보유특별공제 활용
- 비과세 대상이 아니더라도 보유기간, 거주기간에 따라 공제율 증가
- 최대 80%까지 공제 가능 (10년 이상 보유 + 거주)
절세 전략 요약
매도 순서 중요
- 신규주택을 먼저 팔면 기존주택이 1주택 요건을 충족 못해 과세 대상
- 항상 기존 주택을 먼저 매도하는 게 안전
전입신고 및 실거주 기록 남기기
- 단순 주소 이전이 아닌, 실제 거주 흔적 필요
- 공과금, 우편, 교육기관 기록 등이 도움이 됨
부부 공동명의 고려
- 공동명의 시 지분별 분산 양도 가능
- 각자의 양도차익과 보유기간으로 세금 절세 가능
증여 후 5년 내 양도 시 주의
- 배우자 또는 자녀에게 증여한 주택을 5년 내 양도하면
- 증여받은 사람의 취득가액이 아닌 원래 취득가액으로 계산됨
주의할 점
- 양도세 비과세는 사후 신청이 아닌 선 조건 충족이 핵심
- 계약서 쓰기 전 반드시 비과세 요건 체크
- 1가구 기준은 세대별 주민등록상 등록 기준
- 배우자, 자녀가 따로 주택 보유 시도 포함될 수 있음
- 조정대상지역 지정 여부는 변동 가능
- 계약 시점의 지정 여부 기준으로 판단
마무리 요약
- 1가구 2주택이라도 ‘일시적 2주택 요건’ 등 일정 조건을 충족하면 양도세 비과세 가능합니다.
- 보유기간, 거주기간, 전입신고 등 세부 요건이 매우 중요하며,
- 무작정 보유하거나 임의로 매도 순서를 정하면 세금 폭탄이 될 수 있습니다.
양도 전 반드시 세무 전문가와 상담하거나, 국세청 홈택스를 통해 시뮬레이션을 돌려보는 것을 추천드립니다.