양도소득세 비과세 조건 총정리
양도소득세(양도세)는 부동산, 주식 등의 자산을 양도(매매, 교환 등)할 때 발생하는 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다. 하지만 일정한 요건을 충족하면 양도세가 비과세 또는 감면될 수 있습니다.
1. 양도세 비과세 기본 개념
비과세란?
- 법에서 정한 요건을 충족하면 아예 세금이 면제됨
- 대표적인 비과세 사례: 1세대 1주택 비과세, 8년 이상 자경농지 비과세 등
감면과 비과세의 차이
- 비과세: 아예 세금이 부과되지 않음
- 감면: 일정 부분을 공제하여 세금이 줄어듦
2. 대표적인 양도세 비과세 조건
① 1세대 1주택 비과세 (9억 원 이하)
부동산에서 가장 많이 적용되는 비과세 요건입니다.
요건
- 1세대(세대원 포함) 가 1주택만 보유하고 있을 것
- 최소 2년 이상 보유 (조정대상지역에서는 2년 + 2년 거주)
- 양도가액이 9억 원 이하일 것 (초과분은 과세)
거주 요건(조정대상지역 vs. 비조정대상지역 차이)
| 지역 | 비과세 요건 |
| 비조정대상지역 | 2년 이상 보유 |
| 조정대상지역 | 2년 보유 + 2년 거주 |
예시 1: 1세대 1주택자가 8억 원에 매도
→ 비과세 적용 (세금 없음)
예시 2: 1세대 1주택자가 12억 원에 매도
→ 9억 원까지는 비과세, 9억 초과분(3억 원)에 대해 과세
주의할 점
- 2년 거주 요건이 필요한지 확인 (조정대상지역 여부)
- 보유 기간이 충족되지 않으면 비과세 적용 안 됨
- 9억 원 초과 시 일부 과세됨
② 일시적 1가구 2주택 비과세
기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 구입한 경우, 일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 비과세를 받을 수 있습니다.
요건
- 새로운 주택을 취득한 후 기존 주택을 3년 이내 매도 (조정대상지역은 2년 이내)
- 기존 주택이 1세대 1주택 요건을 충족해야 함
- 새로운 주택을 취득한 날부터 2년 이상 거주 (조정대상지역)
예시: 1가구 2주택 비과세 적용 사례
- 기존에 A주택을 5년 보유 후 거주 중
- B주택을 2023년 5월에 취득
- 2025년 5월 전에 A주택을 매도하면 A주택 비과세 적용
주의할 점
- 조정대상지역 내 주택은 2년 내 매도해야 함
- 새로 취득한 주택이 "상속주택, 지방 저가주택"이면 예외 가능
③ 2년 이상 거주한 분양권 비과세 (조정대상지역)
요건
- 조정대상지역에서 분양권을 2021년 1월 1일 이후 취득
- 완공 후 2년 이상 실거주하면 비과세
예시
- 2021년 5월 분양권 취득
- 2023년 10월 입주 후 2년 거주
- 2025년 10월 이후 양도 시 비과세 가능
주의할 점
- 2021년 1월 1일 이전 취득 분양권은 거주 요건 없음
④ 8년 이상 자경농지 비과세
농지를 직접 경작한 경우, 8년 이상 경작했다면 양도세가 비과세될 수 있습니다.
요건
- 8년 이상 농사를 직접 지었을 것
- 농지를 자경한 사실이 증빙될 것 (농지원부, 경작확인서 등)
비과세 한도
- 최대 1억 원까지 비과세
예시
- 농지를 10년간 경작 후 매도 → 1억 원까지 비과세
3. 양도세 감면 및 추가 비과세 사례
장기보유특별공제
- 1세대 1주택자는 보유 기간에 따라 최대 80% 공제 가능
조합원 입주권 비과세 요건
- 1세대 1주택자가 재건축·재개발 조합원 입주권을 보유한 경우
- 관리처분인가 후 기존 주택을 2년 내 매도하면 비과세
농어촌주택 특례
- 수도권 외 농어촌 지역 주택을 추가 보유해도 기존 주택 비과세 유지
상속주택 특례
- 상속으로 인해 2주택이 된 경우, 일정 기간 내 매도 시 비과세 가능
4. 비과세 적용을 위한 핵심 체크리스트
- 9억 원 이하 1주택자 비과세 (2년 보유 필수, 조정지역은 2년 거주 추가)
- 일시적 2주택자는 3년(조정지역 2년) 내 기존 주택 매도 필수
- 분양권 취득 후 2년 이상 거주해야 비과세 가능 (조정지역 해당)
- 자경농지는 8년 이상 경작 후 매도 시 비과세 가능
- 상속주택, 농어촌주택 특례 고려 가능
5. 결론
- 1세대 1주택 비과세가 가장 일반적이며, 9억 원 이하까지 비과세 적용됨
- 일시적 2주택자, 분양권, 자경농지 등도 비과세 요건 충족 시 면제 가능
- 보유·거주 요건을 철저히 체크하여 양도세 부담을 줄이는 것이 중요
양도세 부담을 최소화하려면 부동산 매매 전 반드시 비과세 요건을 검토해야 합니다