전세월세 원상복구 범위｜벽지, 장판, 못자국, 고장, 청소비 어디까지 물어줘야 하는지 정리
이번 포스팅에서는 전세나 월세 계약이 끝날 때 가장 많이 다투는 원상복구 범위를 쉽게 정리해보겠습니다.
핵심부터 바로 말씀드리면
임차인이 집을 처음 상태 그대로 완벽하게 새집처럼 돌려놓아야 하는 건 아닙니다.
반대로
살면서 내가 망가뜨린 부분까지
전부 집주인이 알아서 해야 하는 것도 아닙니다.
원상복구는 보통 이 기준으로 나뉩니다.
- 자연스럽게 생긴 마모
→ 보통 임대인 부담 쪽 - 임차인의 고의나 과실로 생긴 훼손
→ 보통 임차인 부담 쪽
이 원칙만 먼저 잡아두면
대부분의 분쟁은 훨씬 덜 헷갈립니다.
1). 원상복구는 무조건 전부 다 해줘야 하는 게 아님
계약이 끝나면
세입자는 집을 돌려줘야 합니다.
그런데 이걸 두고
벽지, 장판, 문, 싱크대, 보일러까지
전부 새것처럼 바꾸고 나가야 한다고 생각하는 경우가 많습니다.
그건 아닙니다.
집이라는 건
사람이 살면 당연히 닳습니다.
시간이 지나면
벽지도 낡고,
장판도 색이 바래고,
손잡이도 헐거워질 수 있습니다.
이런 자연스러운 노후까지
전부 세입자 책임으로 보기는 어렵습니다.
즉, 원상복구는
살면서 생긴 모든 흔적을 없애는 개념이 아니라
내가 망가뜨린 부분을 정리하는 쪽에 더 가깝습니다.
2). 벽지와 장판은 어디까지 세입자 책임인가
가장 많이 싸우는 부분입니다.
벽지와 장판은
살면서 어느 정도 닳는 게 자연스럽습니다.
예를 들어 이런 건
보통 자연 마모로 보는 경우가 많습니다.
- 시간이 지나며 생긴 벽지 변색
- 가구 놓았던 자리 색 차이
- 생활하면서 생긴 가벼운 눌림
- 오래 살며 자연스럽게 낡은 장판
이런 건
세입자가 일부러 망가뜨린 게 아니기 때문에
무조건 세입자 부담이라고 보기 어렵습니다.
하지만 아래는 얘기가 달라집니다.
- 벽에 큰 찍힘이 생긴 경우
- 장판이 찢어진 경우
- 가구를 끌다가 깊게 긁힌 경우
- 아이 낙서가 심하게 남은 경우
- 담배 자국이나 심한 오염이 남은 경우
이런 건 단순한 생활 흔적보다
분명한 훼손에 가깝기 때문에
세입자 부담으로 볼 가능성이 높아집니다.
즉, 벽지와 장판은
낡은 건 집주인 쪽, 망가진 건 세입자 쪽
이렇게 구분하면 가장 이해가 쉽습니다.
3). 못자국은 다 물어줘야 하나
이것도 정말 많이 헷갈립니다.
액자 하나, 시계 하나 걸려고 생긴
작은 못자국 몇 개 정도는
생활상 어느 정도 생길 수 있는 흔적으로 보는 경우가 많습니다.
하지만 이런 경우는 다르게 볼 수 있습니다.
- 벽 여러 군데를 뚫은 경우
- 큰 선반 설치로 벽 훼손이 커진 경우
- 못자국이 너무 많아 벽 보수가 필요한 경우
- 앙카 작업처럼 흔적이 크게 남은 경우
즉, 못자국은
있느냐 없느냐보다
얼마나 심하냐가 더 중요합니다.
작고 적은 흔적이면
생활 범위로 볼 여지가 있고,
벽 보수나 도배가 다시 필요할 정도면
세입자 부담으로 기울 가능성이 큽니다.
4). 보일러, 누수, 수도 같은 고장은 누가 부담하나
기본 설비 문제는
세입자가 가장 답답해하는 부분입니다.
보통 이런 건 집주인 부담 쪽으로 보는 경우가 많습니다.
- 보일러 수명이 다한 고장
- 배관 노후 문제
- 누수
- 기본 전기설비 문제
- 난방이 안 되는 문제
- 벽 갈라짐 같은 구조 문제
이런 건
세입자가 고의로 망가뜨린 게 아니라면
기본 설비나 집 자체 문제에 가까워서
임대인 부담으로 가는 경우가 많습니다.
반대로 아래는 세입자 쪽으로 볼 수 있습니다.
- 리모컨 분실
- 사용 중 파손
- 무리한 사용으로 생긴 고장
- 관리 부주의로 악화된 경우
즉, 설비 문제는
노후냐, 과실이냐
이 기준으로 보면 됩니다.
5). 청소비는 무조건 내야 하나
많이들
퇴거할 때 청소비는 원래 무조건 내는 줄 압니다.
그런데 꼭 그렇게 단순하게 볼 수는 없습니다.
일반적으로 사람이 살면
먼지나 생활 흔적은 남습니다.
이 정도까지 전부 청소비로 세입자에게 넘기는 건
과하게 느껴질 수 있습니다.
하지만 아래처럼 오염이 심하면
세입자 부담 이야기가 나올 수 있습니다.
- 흡연으로 인한 심한 냄새
- 반려동물 털과 냄새가 심한 경우
- 음식물 오염을 오래 방치한 경우
- 곰팡이를 심하게 방치한 경우
- 기름때나 오염이 일반 수준을 넘는 경우
즉, 청소비는
단순히 청소가 필요하냐가 아니라
오염 정도가 어느 수준이냐를 같이 봐야 합니다.
그리고 계약서에
청소비 특약이 있는지도 중요합니다.
6). 전세와 월세는 기준이 다르냐
원상복구 원칙 자체는
전세냐 월세냐로 크게 달라지지 않습니다.
둘 다 임대차이기 때문에
기본적으로 보는 기준은 비슷합니다.
핵심은 이겁니다.
- 계약서 특약이 있는지
- 실제 훼손이 있는지
- 그 훼손이 자연 마모인지 과실인지
즉, 전세라고 덜 물고
월세라고 더 물고
이런 식으로 단순하게 보면 안 됩니다.
결국 중요한 건
집 상태와 사용 방식입니다.
7). 계약서 특약은 얼마나 중요하나
특약은 중요합니다.
예를 들어 계약서에
도배와 장판은 퇴거 시 세입자 부담이라고 적혀 있거나,
흡연 시 복구비 부담,
반려동물 오염 시 청소비 부담 같은 내용이 들어갈 수 있습니다.
다만 특약이 있다고 해서
집의 기본 설비 노후나
대규모 수선까지 전부 세입자에게 넘긴다고 보면 안 됩니다.
예를 들어
보일러가 오래돼 고장 난 것까지
세입자 책임으로 돌리는 건
문제가 될 수 있습니다.
즉, 특약은 중요하지만
모든 걸 무조건 세입자 책임으로 만드는 만능 문장은 아닙니다.
8). 퇴거할 때 가장 중요한 건 사진임
원상복구 분쟁을 줄이는 데
가장 중요한 건 사진입니다.
입주할 때 사진,
퇴거할 때 사진.
이 두 가지가 정말 중요합니다.
특히 아래는 꼭 남겨두는 게 좋습니다.
- 벽지 상태
- 장판 상태
- 문과 문틀
- 싱크대
- 화장실
- 창문과 샷시
- 보일러, 에어컨, 옵션 가전
- 곰팡이, 누수 흔적
이걸 남겨두면
나중에 “원래 이랬다”
“아니다 네가 망가뜨렸다”
이 싸움이 훨씬 줄어듭니다.
결국 원상복구 문제는
말보다 사진이 훨씬 강합니다.
9). 가장 많이 헷갈리는 부분만 짧게 정리
- 벽지 낡음
→ 보통 자연 마모 가능성 - 장판 변색
→ 보통 자연 노후 가능성 - 못자국 소수
→ 생활 범위로 볼 여지 있음 - 벽 크게 훼손
→ 세입자 부담 가능성 큼 - 보일러 수명 문제
→ 집주인 부담 가능성 큼 - 흡연 오염
→ 세입자 부담 가능성 큼 - 심한 곰팡이 방치
→ 세입자 부담 가능성 커질 수 있음
즉, 핵심은
살아서 생긴 흔적인지,
망가뜨린 흔적인지
이걸 나누는 것입니다.
10). 정리해보면
전세월세 원상복구 범위는
세입자가 집을 무조건 새것처럼 만들어놓고 나가는 개념이 아닙니다.
보통은
통상적인 사용으로 생긴 마모는 집주인 쪽,
세입자의 고의나 과실로 생긴 훼손은 세입자 쪽으로 보는 게 맞습니다.
핵심만 다시 정리하면 이렇습니다.
- 벽지와 장판의 자연 노후
→ 보통 집주인 쪽 - 찢김, 찍힘, 심한 오염
→ 보통 세입자 쪽 - 보일러, 누수, 기본 설비 노후 고장
→ 보통 집주인 쪽 - 못자국은 정도에 따라 다름
- 청소비는 특약과 실제 오염 정도를 같이 봐야 함
- 전세냐 월세냐보다 자연 마모인지 과실 훼손인지가 더 중요함
결국 퇴거할 때 가장 중요한 건
감정싸움이 아니라 증거입니다.
입주 전 사진,
퇴거 전 사진,
계약서 특약.
이 세 가지만 잘 챙겨도
원상복구 문제는 훨씬 덜 꼬입니다.